Prawo budowlane Nieruchomości

Porady prawne
nieruchomości

  • sprzedaż i zakup nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokali;
  • przedsięwzięcia deweloperskie obejmujące realizację projektów handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, biurowych i przemysłowych;
  • analiza stanu prawnego nieruchomości i podmiotów będących ich właścicielami lub użytkownikami wieczystymi (due diligence);
  • analiza ryzyk w zakresie między innymi: wadliwości wydanych decyzji administracyjnych, prawa pierwokupu, rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nabywania nieruchomości przez cudzoziemców;
  • obsługa prawna i prowadzenie negocjacji umów w procesie nabywania nieruchomości lub udziałów (akcji) spółek, w tym na etapie zawierania przedwstępnych i definitywnych umów nabycia nieruchomości lub udziałów (akcji) spółek;
  • weryfikacja umów finansowych, w tym umów: kredytowych i pożyczek, zabezpieczeń i rachunków escrow, depozytów notarialnych;
  • obsługa prawna procedur administracyjnych dotyczących inwestycji budowlanych, w tym dotyczących zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska i prawa budowlanego;
  • reprezentowanie w procedurach administracyjnych dotyczących uzyskiwania decyzji administracyjnych, w tym decyzji: ZRID, podziałowych, o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, wodnoprawnych, pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie;
  • obsługa prawna i prowadzenie negocjacji umów najmu nieruchomości (komercjalizacja)obsługa prawna i prowadzenie negocjacji umów leasingu nieruchomości, w tym leasingów zwrotnych (sale leaseback);
  • doradztwo i przygotowanie procedur w zakresie pozyskiwania poza bankowego finansowania inwestycji, w tym poprzez emisje obligacji
  • doradztwo i prowadzenie negocjacji umów w zakresie organizacji i przeprowadzania przetargów na roboty budowlane;
  • obsługa prawna i prowadzenie negocjacji umów: zastępstwa inwestycyjnego, generalnego wykonawstwa, budowlanych, podwykonawczych, deweloperskich, o wspólną realizację inwestycji, o prace projektowe i o nadzór autorski, o obsługę geodezyjną, o pełnienie funkcji inżyniera kontraktu i ubezpieczenia;
  • obsługa prawna i prowadzenie negocjacji dotyczących umów drogowych (w tym w zakresie ZRID) z właściwymi organami oraz umów z gestorami mediów i infrastruktury technicznej;
  • obsługa prawna i doradztwo w zakresie bieżącej realizacji inwestycji budowlanych oraz nadzór prawny na etapie końcowych odbiorów inwestycji i jej rozliczenia;
  • prowadzenie postępowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego;
  • prowadzenie postępowań sądowych dotyczących nieruchomości (roszczenia z zawartych umów przedwstępnych i definitywnych, wady prawne i fizyczne) i procesu inwestycyjnego w sporach pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego: inwestorami, wykonawcami, podwykonawcami, projektantami oraz ubezpieczycielami (roszczenia z zawartych umów na realizację inwestycji, w tym w sprawach o wynagrodzenie za roboty budowlane czy wynagrodzenie za roboty dodatkowe, kary umowne lub odszkodowania);
  • obsługa prawna w zakresie dotyczącym działania wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych;
  • porządkowanie stanu prawnego nieruchomości, w tym uzgadnianie stanu prawnego ze stanem rzeczywistym i ustanawianie służebności;
  • prowadzenie postępowań o zniesienie współwłasności;

Zmiany w przepisach prawa budowlanego i ich wpływ na proces inwestycyjny

Budowlany proces inwestycyjny pozostaje osadzony na przepisach rozproszonych w wielu gałęziach prawa, które regulują kwestie techniczne, organizacyjne i podatkowe. Deweloperzy oraz inwestorzy mierzą się z licznymi wyzwaniami natury prawnej, które niekiedy rodzą konieczność korzystania z pomocy specjalistów prawników, zajmujących się prawem budowlanym. Doradztwo prawne w tym zakresie skupia się na dostosowywaniu poszczególnych etapów inwestycji budowlanej do zmian, jakie zachodzą w polskim ustawodawstwie. Prawnik budowlany pomoże w wyjaśnieniu wątpliwości i dostarczy aktualnych informacji o nowelizacjach przepisów, w tym prawa budowlanego. W jego kompetencjach znajduje się także prowadzenie postępowań administracyjnych, sprawdzenie umowy deweloperskiej czy przygotowanie środowiska pod wykonanie zastępcze.

Zmiany w prawie budowlanym a obsługa prawna przedsiębiorstw

Inwestycje budowlane to nie tylko osiedla mieszkalne, lecz także kompleksy handlowe czy hale produkcyjne. Każde przedsięwzięcie tego typu podlega w Polsce nieco innym regulacjom. Skomplikowana rzeczywistość prawna generuje wiele problemów, które sprawiają, że proces inwestycyjny utyka zarówno w organach administracji publicznej, jak i na różnych etapach realizowanych prac. Outsourcing spraw dotyczących prawa budowlanego do specjalistów to posunięcie, które pozwala oszczędzić czas i uniknąć błędów. W dalszej części przedstawimy najważniejsze zmiany prawne, jakie obejmą inwestorów budowlanych w 2022 roku. Świadomość modyfikacji w prawie budowlanym pomoże zidentyfikować obszary, które bezpośrednio dotyczą konkretnego dewelopera i planowanej przez niego inwestycji.

Akty prawne regulujące budowlany proces inwestycyjny

Wspomnieliśmy wcześniej o specyficznej sytuacji w polskim ustawodawstwie budowlanym, które doświadcza dużej decentralizacji. Poszczególne rodzaje inwestycji regulowane są różnymi aktami prawnymi, co dodatkowo utrudnia finalizowanie spraw. Dwa najważniejsze źródła legislacji to ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. a także ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Oba akty prawne wyznaczają ogólne ramy dla procedur budowlanych w Polsce, jednak na próżno szukać w nich szczegółowych postanowień co do konkretnych czynności lub harmonogramu budowlanego procesu inwestycyjnego. Doprecyzowania tych kwestii należy poszukiwać w takich dokumentach, jak ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne, Prawo geologiczne i górnicze, Prawo ochrony środowiska, Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czy Prawo zamówień publicznych. Nie wspominamy tu o prawie podatkowym, które stanowi odrębną gałąź. Nietrudno się domyślić, że każdy prawnik musi traktować prawo budowlane w sposób kompleksowy, wykorzystując w swojej pracy wiele elementów układanki legislacyjnej. Nasza kancelaria prawna specjalizuje się w prawie budowlanym oraz inwestycjach budowlanych i dzięki wieloletniemu doświadczeniu pomaga skutecznie regulować takie kwestie jak umowy przedwstępne, komercjalizacja i umowy najmu, analiza umów deweloperskich czy interpretacje ustaw dla celów konkretnej inwestycji.

Zmiana ustawy Prawo budowlane – jakich obszarów dotyczy?

W obecnym roku weszło w życie wiele zmian obejmujących proces budowlany, które mają na celu zwiększenie elastyczności i przejrzystości dla inwestorów budowlanych. Zmiany wyrażono w nowelizacji z dnia 13 lutego 2020 r.  o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Nowy akt prawny miał na celu osiągnięcie następujących założeń:

  1. Usunięcie nadmiarowych obowiązków inwestora oraz doprecyzowanie regulacji budzących wątpliwości interpretacyjne.
  2. Usunięcie nadmiarowych obowiązków inwestora oraz doprecyzowanie regulacji budzących wątpliwości interpretacyjne.
    Plan realizacji tego postulatu zakłada wprowadzenie zmian w kwestii procedury uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych, zasad sporządzania projektu budowlanego, stwierdzenia nieważności decyzji, przeniesienia decyzji pozwolenia na budowę, samowoli budowlanej, czy uregulowania kwestii nielegalnego użytkowania obiektu.
  3. Zwiększenie bezpieczeństwa pożarowego.
  4. Zapewnienie kontroli stosowania przepisów prawa energetycznego w zakresie realizacji obowiązku przyłączania instalacji grzewczych w nowych budynkach do miejskich sieci ciepłowniczych, o ile nie dysponują one efektywnym źródłem ciepła.
  5. Uporządkowanie kwestii kompetencyjnych związanych z wydawaniem decyzji pozwolenia na budowę obiektów budowlanych związanych z gospodarką morską oraz wprowadzeniem do obrotu lub udostępnieniem na rynku krajowym wyrobów budowlanych.
  6. Zapewnienie sprawności przebiegu procesu inwestycyjnego w części dotyczącej wydawania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych i wodno-kanalizacyjnych oraz realizacji przyłączy do tych sieci.

Zmiany w zakresie projektu budowlanego

Nowe przepisy dokonują podziału projektu budowlanego na trzy kategorie: projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT), projekt architektoniczno-budowlany (PAB) oraz projekt techniczny (PT). PZT precyzuje zapisy o lokalizacji projektowanych obiektów budowlanych, ze szczególnym uwzględnieniem danych o obszarze oddziaływania obiektu, układzie komunikacyjnych, czy sposobie odprowadzania ścieków. Projekt architektoniczno- budowlany musi opisywać układ przestrzenny i bryłę budynku, jego przeznaczenie, opinię geotechniczną, rozwiązania materiałowe oraz analizę wpływu na środowisko naturalne. Z kolei w projekcie technicznym konieczne będzie uwzględnienie zestawienia elementów konstrukcyjnych z obliczeniami odnośnie ich wytrzymałości. PT zawiera również charakterystykę energetyczną czy plan instalacji wewnętrznych. Projekt budowlany zyskał zatem standaryzację jego elementów składowych, co powinno ułatwić planowanie inwestycji i zdobywanie szeroko rozumianych pozwoleń budowlanych.

Zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

Nowelizacja ustawy zmieniła proces decydowania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej o udzieleniu zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. W świetle nowych przepisów, takiej zgody można udzielić przed zmianą decyzji o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem otrzymania przez inwestora zgody od wojewódzkiego inspektora sanitarnego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zmienił się również podmiot udzielający zgody “na odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego”. Obecnie jest nim komendant wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej.

Uzyskiwanie pozwolenia na budowę w świetle nowych przepisów

Długo wyczekiwaną zmianą było doprecyzowanie i lepsza organizacja przepisów o uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Nowe prawo budowlane jasno definiuje obiekty i roboty budowlane prowadzone na podstawie zgłoszenia. Szczegółowy wykaz znajdziemy we wspomnianej ustawie.

Zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu

Poprzednia definicja obszaru oddziaływania obiektu stwierdzała, że jest to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia W ZAGOSPODAROWANIU, w tym zabudowy, tego terenu”. Nowelizacja przepisów usunęła sformułowanie “w zagospodarowaniu”, co znacznie zawęża zakres tego pojęcia i pozwala je stosować wyłącznie do ograniczeń związanych z zabudową terenu. Tym samym znika konieczność analizy innych przepisów ustanawiających ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Skutkiem zawężenia definicji jest ułatwienie procesu wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę i ograniczenie ilość stron w ewentualnych postępowaniach z tego tytułu.

Wykonanie zastępcze w umowach o prowadzenie prac budowlanych

Wykonanie zastępcze zostaje uruchomione, jeśli wykonawca umieszczony w umowie nie wypełnia należycie swoich obowiązków i prowadzi prace budowlane w sprzeczności z wymogami technicznymi lub normami prawa budowlanego. Wykonanie zastępcze staje się możliwe bez udziału sądu. Inwestor ma prawo zatrudnić nowego wykonawcę nie tylko do usunięcia samych wad, lecz także do zastąpienia poprzedniego wykonawcy w całym procesie budowlanym.

Procedury kontraktowe FIDIC

Prawnicy zatrudnieni w naszej Kancelarii pomagają klientom odnaleźć się w gąszczu regulacji określanych zbiorczo jako procedury FIDIC. FIDIC to francuski skrót dla określenia Międzynarodowej Federacji Inżynierów-Konsultantów, której polskim odpowiednikiem jest Stowarzyszenie Inżynierów Doradców i Rzeczoznawców (SIDIR). Zgodnie z prawem UE, procedury FIDIC należy wdrożyć w przypadku największych inwestycji deweloperskich. Z naszego doświadczenia w procesie inwestycyjnym wynika, że wśród inwestycji budowlanych, które wyróżniają się ogromną złożonością i koniecznością dostosowania do procedur FIDIC znajdują się m.in. centra handlowe, zarówno galerie handlowe jak i parki handlowe.

Analiza umów deweloperskich Kraków

W zakresie kompetencji, jakimi dysponuje prawnik sporządzenie jak i weryfikacja umowy deweloperskiej pełni ważną rolę. To w niej znajdują się postanowienia dotyczące realizacji całego procesu budowlanego. Usługi, takie jak analiza umów deweloperskich Kraków stanowi zabezpieczenie interesów inwestorów prywatnych i firmowych. Skorzystanie z oferty kancelarii prawnej, która specjalizuje się w prawie budowlanym, pomoże uniknąć kosztownych błędów i zapewnić prawidłowy przebieg procesu budowlanego w całej jego rozciągłości.

Najnowsze artykuły